Kiinteistön kuntotarkastuksessa tutkitaan rakennuksen rakenteet, talotekniikka ja pinnat järjestelmällisesti vaurioiden, puutteiden ja riskikohtien löytämiseksi. Tarkastus kattaa tyypillisesti perustukset, julkisivun, katon, ikkunat, ovet, sisätilat sekä lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Alla käymme läpi tarkimmin kysytyt kysymykset kuntotarkastuksesta.
Mitä rakennuksen osia kuntotarkastuksessa käydään läpi?
Kuntotarkastuksessa käydään läpi rakennuksen kaikki keskeiset rakenneosat ja talotekniset järjestelmät aistinvaraisesti ja pintoja rikkomatta. Tarkastus etenee ulkoa sisälle: ensin arvioidaan perustukset, julkisivu, katto ja sadevesijärjestelmä, minkä jälkeen siirrytään sisätiloihin, kellariin ja ullakkoon.
Tarkastettavia kohteita ovat tyypillisesti:
- Perustukset ja alapohja – painumat, halkeamat ja kosteusvaurion merkit
- Julkisivu ja ulkoseinät – rappaus, maalipinta, liittymäkohdat ja tiivisteet
- Katto ja yläpohja – kate, räystäät, läpiviennit ja eristeiden kunto
- Ikkunat ja ovet – tiivisteet, karmit, toimivuus ja kondensaatio
- Märkätilat – vedeneristys, silikonisaumat ja pintamateriaalien kunto
- Lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät – toimivuus, ikä ja huoltotarve
- Sähköjärjestelmät – ryhmäkeskus, johdotukset ja turvallisuus
- Piha-alueet – maanpinnan kallistukset, salaojat ja pintavedet
Tarkastus on aistinvarainen, eli tarkastaja havainnoi näkyviä ja tunnettavia merkkejä ongelmista. Rakenteita ei avata eikä pureta tarkastuksen yhteydessä. Jos jokin kohta herättää epäilyn piilossa olevasta vauriosta, tarkastaja suosittelee lisätutkimuksia.
Miten kuntotarkastus eroaa kosteusmittauksesta?
Kuntotarkastus on laaja kokonaisarvio koko rakennuksen kunnosta, kun taas kosteusmittaus on kohdennettu toimenpide, jossa mitataan rakenteiden kosteuspitoisuutta tarkasti laitteilla. Kuntotarkastus voi sisältää alustavia kosteushavaintoja, mutta se ei korvaa erillistä kosteusmittausta.
Kosteusmittauksessa käytetään pintakosteuden mittareita, porareikämittauksia tai muita teknisiä laitteita, joilla saadaan tarkkoja lukemia rakenteen sisältä. Kuntotarkastuksessa tarkastaja havaitsee kosteuden merkit, kuten värimuutokset, homeen hajun tai pintojen hilseilyn, mutta ei välttämättä mittaa kosteutta numeerisesti.
Käytännössä nämä kaksi täydentävät toisiaan. Jos kuntotarkastuksessa löytyy epäilyttäviä kohtia märkätiloissa tai kellarissa, on viisasta tilata erillinen kosteusmittaus tarkemman kuvan saamiseksi. Näin vältytään yllätyksiltä ja korjauskustannukset pystytään arvioimaan realistisesti.
Kuinka kauan kuntotarkastus kestää?
Tavallisen omakotitalon kuntotarkastus kestää yleensä kahdesta neljään tuntia. Kesto vaihtelee rakennuksen koon, iän, rakenneratkaisujen ja löydettyjen ongelmakohtien mukaan. Suuremmissa kiinteistöissä tai rakennuksissa, joissa on useita kerroksia tai laajat kellaritilat, tarkastus voi viedä pidempäänkin.
Tarkastuksen jälkeen tarkastaja tarvitsee lisäaikaa raportin kokoamiseen. Kirjallinen raportti toimitetaan yleensä muutaman arkipäivän kuluessa tarkastuksesta. Kannattaa siis varata kuntotarkastukselle riittävästi aikaa eikä sopia muita menoja samalle päivälle, sillä paikan päällä käytävä läpikäynti tulosten kanssa on arvokas osa prosessia.
Milloin kiinteistölle kannattaa teettää kuntotarkastus?
Kuntotarkastus kannattaa teettää aina ennen kiinteistön ostoa tai myyntiä, mutta myös säännöllisesti osana ennakoivaa kiinteistönhoitoa. Tarkastus on erityisen tärkeä, kun rakennus on yli 20 vuotta vanha, kun epäillään kosteus- tai homevaurioita tai kun suunnitellaan laajempaa remonttia.
Muita tilanteita, joissa kuntotarkastus on perusteltua:
- Kiinteistökaupan yhteydessä ostajan tai myyjän toimesta
- Ennen peruskorjauksen tai saneerauksen käynnistämistä
- Kun asukkailla on toistuvasti hengitystieoireita tai epäilys sisäilmaongelmista
- Pitkän tyhjillään olon jälkeen
- Vakuutusyhtiön tai rahoittajan vaatimuksesta
- Osana taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmaa eli PTS-suunnitelmaa
Säännöllinen tarkastus, esimerkiksi kymmenen vuoden välein, auttaa havaitsemaan ongelmat varhain ennen kuin ne kasvavat kalliiksi korjaushankkeiksi. Nurmijärvellä, Klaukkalassa ja Rajamäellä kiinteistöjen omistajat voivat hyötyä paikallisen ammattilaisen tuoreesta silmästä, joka tuntee alueen rakennuskannan erityispiirteet.
Kuka saa tehdä kiinteistön kuntotarkastuksen?
Kiinteistön kuntotarkastuksen voi tehdä pätevöitynyt rakennusalan ammattilainen, kuten rakennusmestari, rakennusinsinööri tai erityisesti kuntotarkastukseen kouluttautunut asiantuntija. Suomessa yleisimmin käytetty pätevyys on AKK eli auktorisoitu kiinteistöjen kuntoarvioija tai vastaava sertifioitu pätevyys.
Lainsäädäntö ei aseta ehdotonta pätevyysvaatimusta kuntotarkastajalle, mutta käytännössä on viisasta valita tarkastaja, jolla on todennettava koulutus, kokemus ja riippumattomuus kaupan osapuolista. Riippumaton tarkastaja antaa puolueettoman arvion ilman intressiristiriitoja.
Tarkastajan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota myös käytännön kokemukseen eri rakennustyypeistä ja aikakausista. Vanhemmat rakennukset vaativat erilaista osaamista kuin uudemmat, ja paikallinen tuntemus voi olla merkittävä etu arvioinnissa.
Mitä kuntotarkastusraportti sisältää?
Kuntotarkastusraportti on kirjallinen yhteenveto tarkastuksen havainnoista, jossa kuvataan rakennuksen kunto rakennusosa kerrallaan, listataan havaitut puutteet ja vauriot sekä annetaan suositukset jatkotoimenpiteistä. Hyvä raportti priorisoi korjaustarpeet kiireellisyyden mukaan.
Raportti sisältää tyypillisesti:
- Perustiedot – kiinteistön tiedot, tarkastuspäivä, tarkastaja ja läsnäolijat
- Tarkastusmenetelmät – mitä on tarkastettu ja millä tavoin
- Havaintojen yhteenveto – keskeisimmät löydökset tiivistetysti
- Rakennusosakohtaiset havainnot – yksityiskohtainen kuvaus jokaisen osan kunnosta
- Riskiluokittelu – havaintojen vakavuusaste, usein numeerisella tai värikoodatulla asteikolla
- Toimenpidesuositukset – mitä korjataan heti, mitä seurataan ja mitä voidaan tehdä myöhemmin
- Valokuvat – dokumentoivat havainnot visuaalisesti
Laadukas raportti toimii myös pohjana korjauskustannusten arvioimiselle ja kiinteistön pitkän tähtäimen huoltosuunnittelulle. Nurmijärven Rakennushuolto Oy tarjoaa kokonaisvaltaista kiinteistöhuoltoa, jossa raportin löydökset voidaan muuntaa konkreettisiksi huolto- ja korjaustoimenpiteiksi yksilöllisesti räätälöidyn kiinteistöhuoltopaketin avulla.